Hoe economische ontwikkelingen verklaren dat traditionele nieuwbouw in verkavelingen plaats maakt voor compactere woonvormen en kernversterking.
In vroeger onderzoek over nieuwbouw stond doorgaans de vraag centraal of er wel voldoende gebouwd werd om krapte op de woningmarkt te vermijden. In dit rapport is de onderzoeksvraag: wat en waar worden woningen gebouwd en wat zijn de verwachtingen voor de toekomst?
Statistieken tonen dat nieuwbouwvergunningen in 2018 piekten in Vlaanderen (49 311 woongelegenheden waarvan 31 354 appartementen). Hierbij spelen economische factoren – en voornamelijk de lage en dalende hypothecaire interestvoet – een rol. Die zorgt ervoor dat het rendement van alternatieve investeringen daalt en de ontleningscapaciteit stijgt. Hogere vastgoedprijzen zijn het gevolg. In dit rapport wordt uitgelegd hoe deze prijsontwikkeling een ruimtelijke impact heeft en hoe dus economische ontwikkelingen mee verklaren waarom het traditionele model van nieuwbouw in verkavelingen geleidelijk aan plaats maakt voor compactere woonvormen en kernversterking.
Cruciaal is dat bij stijgende woningprijzen via het principe van de ‘residuele waardebepaling’ de prijs van de grond sterker stijgt dan de prijs van nieuwbouw (exclusief grond). Het stijgend aandeel van de prijs van de bouwgrond in de totaalprijs van een nieuwbouwproject heeft tot gevolg dat men binnen eenzelfde budget gaat kiezen voor meer ‘woning’ en minder ‘grond’, dus voor ruimtelijk compactere woonvormen. Daarnaast zorgt de lage interestvoet ook voor meer investeerders/verhuurders. Zij investeren vaker in nieuwbouwappartementen dan in nieuwbouwhuizen, wat ook verklaart dat het aandeel van nieuwbouwappartementen twee derde van alle vergunde woongelegenheden bedraagt.
Het grootste deel van de nieuwbouwvergunningen in 2018 wordt de komende jaren gerealiseerd. Men kan een verdere toename van nieuwbouwwoningen op de markt verwachten. Dit is een aandachtspunt omdat de recente cijfers geen woningtekort weergeven. De toename van het aantal woongelegenheden ligt sinds 2011 een stuk boven de toename van het aantal huishoudens. Bovendien verwachten bevolkingsvooruitzichten dat de aangroei van huishoudens zal afnemen. De onderzoekers vermoeden dus dat deze stijging van nieuwbouw eerder tijdelijk zal zijn. Het hogere aandeel appartementen lijkt daarentegen ook door een langetermijntrend ondersteund: de toename van het aantal huishoudens bestaat voornamelijk uit één- en tweepersoonshuishoudens, voornamelijk als gevolg van de vergrijzing.
Ouderen zijn niet alleen een belangrijke groep van kopers van nieuwbouwappartementen voor verhuur (of tweede verblijf), maar ze kopen deze nieuwbouwappartementen ook om er zelf in te gaan wonen. We spreken hier van de ‘slimfit’-generatie, huishoudens tussen 50 en 70 jaar waarvan de kinderen het huis uit zijn en die verhuizen naar een compactere woning, niet te klein, maar meer op maat (slim fit). Voor hen is de keuze voor een nieuwbouwappartement een positieve keuze: energiezuiniger, kwalitatief, compacter, dichtbij voorzieningen. Sommige ouderen verhuizen naar de grotere centrumsteden of de kust, anderen naar lokale kernen, of aan de rustige rand met groen. Het voordeel van een slimfit-beweging voor kernversterking is drievoudig. Ten eerste hebben nieuwbouwappartementen een hogere knooppunt- en voorzieningenwaarde dan de huizen waarin slimfit-huishoudens voordien woonden. Ten tweede hebben de huizen waarin de slimfit-huishoudens voordien woonden, hogere knooppunt- en voorzieningenwaarden dan gelijkaardige nieuwbouwwoningen. Dus een jong gezin met kinderen zal op die manier sneller in het bestaande aanbod een grotere woning met tuin vinden waardoor de vraag naar gelijkaardige nieuwbouwhuizen, veelal met slechte knooppunt- en voorzieningenwaarden, daalt. Ten laatste zorgen deze verhuisbewegingen voor minder onderbezetting van de beschikbare woningen en dus minder ruimtegebruik. Aangezien tegen 2025 het aandeel 60-jarigen piekt in de bevolkingspiramide, kan men verwachten dat het belang van de slimfit-verhuisbewegingen nog zal toenemen.
Het beleid – zowel op regionaal als op gemeentelijk niveau – staat voor de opdracht om het woningaanbod op gewenste locaties maximaal en optimaal te benutten. Deze omslag is niet evident. Een actief ruimtelijk beleid van herbestemmingen om de historische inkleuring aan te passen aan de nieuwe noden, heeft een hoge overheidskost als men de minwaarden wil vergoeden. Daartegenover staat dat voor grondeigenaars meerwaarden ontstaan als op dezelfde gronden meer woningen mogen gebouwd worden of gebouwd mag worden op gronden die momenteel geen woonfunctie hebben. Uit een enquête bij diverse stakeholders (overheden, private ondernemingen …) blijkt dat de stakeholders het niet wenselijk achten dat de overheid deze financiële meerwaarde volledig afromen. Omgekeerd verwachten de stakeholders dat de compensatie voor de eigenaar bij het herbestemmen van woongebieden naar andere bestemmingen op slechte ongewenste locaties gebeurt tegen marktwaarde. Een tussenoplossing vanuit de theorie van urban economics (Brueckner 2011) zou eruit kunnen bestaan dat bouwheren een impact fee betalen voor nieuwbouwontwikkelingen met hoge infrastructuurkosten. Voor woningen in verspreide bebouwing zijn deze hoger, aangezien per woning er meer wegenissen aangelegd en onderhouden dienen te worden.